El pasado 11 de febrero se publicó en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía, el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, que regula las viviendas con fines turísticos en Andalucía.
El referido decreto, que entrará en vigor el próximo día 11 de mayo, tiene como objeto “regular las viviendas que ofertan el servicio de alojamiento turístico a fin de establecer unas mínimas garantías de calidad y seguridad para las personas usuarias turísticas”.
Mediante el presente artículo, pretendemos resolver una serie de cuestiones prácticas que cualquier propietario puede plantearse tras la promulgación de dicha norma autonómica.
¿Qué se entiende por vivienda con fines turísticos? Son aquéllas situadas en suelo residencial, donde se ofrece, a cambio de precio, alojamiento de forma habitual y con fines turísticos.
¿Qué se entiende por habitualidad y fines turísticos? La norma es muy clara cuando señala que lo son cuando sea comercializada o promocionada (anunciada) en canales de oferta turística.
Pero yo sólo alquilo una habitación para los turistas, el resto de habitaciones la uso yo y mis hijos ¿me afecta esta norma? La norma es muy clara al respecto e incluye tanto las viviendas que se ceden en su totalidad como aquéllas en las que se alquila una o varias habitaciones, donde también vive el propietario.
¿Qué requisitos debe cumplir una vivienda turística?
- Debe contar con licencia de ocupación y cumplir con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a viviendas.
- Deben tener ventilación directa al exterior y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas; y también deben contar con aire acondicionado (si se alquila entre mayo y septiembre) y con calefacción (si se alquila de octubre y abril).
- Tienen que estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y número de plazas ofertadas. Deben tener ropa de cama, lencería, menaje de casa en general y un juego de reposición. Igualmente, debe contar con un botiquín de primeros auxilios.
- Deben tener información turística de la zona, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, los aparcamientos más próximos, servicios médicos existentes en la zona, medios de transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos.
- Todas las viviendas dispondrán de Hojas de Quejas y Reclamaciones y de un cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda; y, asimismo, se debe facilitar a los usuarios un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia.
- Las hojas de reclamaciones y el cartel anunciador las puede usted obtener en el siguiente enlace
- Tener a disposición de los usuarios información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos e información de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras así como las zonas de uso restringidos.
- Por último, la norma exige la limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.
¿Debo formalizar un contrato por escrito? La norma lo que contempla es que sea entregado un documento, a modo de contrato, en el que conste, al menos, el nombre de la persona o entidad explotadora de la vivienda, el código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía (al que nos referiremos posteriormente), el número de personas que la van a ocupar, las fechas de entrada y salida, el precio total de la estancia y número de teléfono al que nos referimos en el apartado anterior. Este contrato, cuya copia debe firmar el usuario, debe guardarse al menos durante un año.
¿Cuantas personas se pueden alojar en mi vivienda? La capacidad máxima es la que venga recogida en la licencia de ocupación, y nunca podrá ser superior a quince personas si se cede la vivienda en su totalidad, o seis cuando el uso sea por habitaciones. En ningún caso se permite el alojamiento de más de más de cuatro plazas por habitación.
¿Debo identificar a los usuarios de mi vivienda? Efectivamente, deben ser identificados todos los usuarios mayores de 16 años que se alojen en su vivienda o habitación de alquiler, y apuntar sus datos en los impresos de partes de entrada de viajeros que deben ajustarse a un modelo ya existente, y que incluye los siguientes datos: los datos de identificación del viajero, en los que se comprenden el número, tipo, y fecha de expedición del documento de identidad presentado, nombre y apellidos, sexo, y la fecha y país de nacimiento, los de identificación del establecimiento (en su caso datos del Titular de la vivienda) en que se hospedó y la fecha de entrada del viajero en la misma. Deberá comunicar dichos datos a la Policía en el plazo máximo de 24 horas desde que comience la estancia.
¿Cuando entrego la vivienda/habitación alquilada? Como hemos dicho, a la entrada y salida de clientes se exige la limpieza de la vivienda por lo que si no se ha pactado otra cosa, la entrada se producirá a las 16 horas del primer día de estancia y la salida a las 12 del último día de estancia.
¿Qué debo incluir en el precio que ofrezco? El precio ofertado debe ser por noche de estancia e incluir el suministro de agua, energía eléctrica, calefacción, refrigeración, limpieza a la entrada de nuevas personas usuarias y el uso de ropa de cama y baño y de menaje.
¿Puedo exigir un anticipo por el precio de la estancia? Pues sí se puede, pero hasta un máximo del 30% del precio total de la estancia.
¿Qué consecuencias tiene la cancelación de la estancia en la vivienda turística? Salvo que la cancelación se produce por causa de fuerza mayor, si la cancela el usuario con una antelación de diez días de la fecha de ocupación, el propietario tendrá derecho a retenerle el 50% del anticipo. Si la cancelación se produce cuando faltan menos de diez días, el propietario podrá retenerle todo el anticipo. Si la cancelación la realiza el propietario de la vivienda, tendrá que devolver el anticipo entregado, y si cancela con menos de diez días de antelación, además de devolverle el anticipo, tendrá que indemnizar al usuario con un 30% del coste total de la estancia.
Soy propietario de una vivienda con fines turísticos, además de cumplir todos los requisitos señalados anteriormente ¿tengo que hacer algo más? Pues sí, de hecho antes de iniciar su actividad debe presentar una declaración responsable ante la Consejería de Turismo y Deporte de la Junta de Andalucía, en el que declare, entre otros extremos, que cumple con la normativa vigente para ejercer la actividad. Desde el momento en el que presente dicha declaración ya puede prestar el servicio de alojamiento turístico en su vivienda de forma reglada. Posteriormente, según indica la propia Consejería, usted recibirá una Resolución por la que se le inscribe en el Registro de Turismo de Andalucía y se le asignará un código o signatura, tal que VFT/MA/00000, en la que VFT indica que se trata de una vivienda con fines turísticos, seguido de las dos primeras letras de la provincia donde se encuentra la vivienda, y un número de orden secuencial. Este código debe ser incluido en toda publicidad o promoción que realice por cualquier medio, incluidas las plataformas “on line”.
Esperamos que todas estas cuestiones le hayan sido de utilidad, no obstante es posible que usted tenga otras cuestiones que no se hayan recogido en este articulo, o que se caso sea mucho más complejo, para ello Your Law le ofrecemos nuestros servicios de asesoramiento jurídico, así como la posibilidad de hacer todos los trámites jurídicos y administrativos necesarios para cumplir con la nueva norma. Consúltenos y le haremos un presupuesto a la medida de su problemática particular y de sus necesidades, recordándole que el incumplimiento de la norma puede conllevar a la imposición de importantes sanciones de todo tipo.
Ignacio Ruz Hernández-Pinzón
Abogado
